Beschäftigen Sie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Immobiliardarlehensvermittlung? Wer benötigt eine Sachkundeprüfung? Wer muss sich regelmäßig weiterbilden?

2. Wer benötigt eine Sachkundeprüfung nach § 34i GewO?

Klare Anforderungen für Immobiliardarlehensvermittler:innen

Die gesetzliche Grundlage für die Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittlerin oder -vermittler ist eindeutig geregelt – und zwar im § 34i Gewerbeordnung (GewO). Wer gewerbsmäßig tätig ist, muss eine Erlaubnis beantragen. Und für diese Erlaubnis ist der sogenannte Sachkundenachweis unerlässlich – es sei denn, bestimmte Ausnahmen greifen.

Doch was bedeutet „Sachkunde“ konkret? Und wer ist tatsächlich verpflichtet, die Sachkundeprüfung abzulegen?

Gesetzliche Grundlage: § 34i Absatz 4 GewO

Die zentrale Norm lautet:

„Die Erlaubnis [...] ist zu erteilen, wenn der Antragsteller [...] die erforderliche Sachkunde nachweist.“
(§ 34i Abs. 4 GewO – www.gesetze-im-internet.de)

Diese Vorschrift betrifft alle Personen, die gewerbsmäßig:

• Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge nach § 491 Abs. 3 BGB vermitteln,
• entgeltliche Finanzierungshilfen nach § 506 BGB anbieten,
• oder Dritte zu solchen Verträgen beraten.

Damit richtet sich die Vorschrift nicht nur an Selbstständige oder Unternehmensinhaber:innen, sondern auch an angestellte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, sofern sie aktiv in Beratung oder Vermittlung eingebunden sind.

Wer ist konkret betroffen?

Die Sachkundeprüfung betrifft u. a.:

• Selbstständige Vermittler:innen, die Darlehen vermitteln wollen
• Unternehmer:innen mit dem Ziel der Immobiliardarlehensvermittlung
• Beschäftigte im Vertrieb oder in der Kundenberatung, wenn sie unmittelbar mit der Vermittlung zu tun haben
• Angestellte in Banken oder Finanzdienstleistungsinstituten, sofern sie unter die gewerberechtliche Regelung fallen

👉 Wichtig: Die Sachkunde ist personenbezogen – nicht unternehmensbezogen! Es genügt nicht, wenn das Unternehmen eine Erlaubnis hat. Jede Person, die in die Beratungs- und Vermittlungstätigkeit eingebunden ist, muss selbst sachkundig sein.

Was umfasst die Sachkunde?

Die Sachkunde bedeutet, dass die betreffende Person über umfassende Kenntnisse in folgenden Bereichen verfügt:

• Rechtliche Rahmenbedingungen der Immobiliardarlehensvergabe
• Produkte und Produktvergleich (inkl. Risiken)
• Verbraucherschutz und Beratungspflichten
• Markt- und Preiskenntnisse
• Vertragsarten, Sicherheiten, Tilgungsmodelle
• Grundbuch- und Immobilienrecht

Diese Inhalte werden in der Sachkundeprüfung vor der IHK abgefragt – bestehend aus einem schriftlichen und einem praktischen Teil (Beratungsgespräch).

👉 Details zur IHK-Sachkundeprüfung finden Sie z. B. hier: IHK-Prüfung Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO

Typische Fehler und Missverständnisse

Viele Unternehmen unterschätzen den Anwendungsbereich. Häufige Irrtümer:

❌ „Nur die Geschäftsführung braucht die Sachkunde.“
→ Falsch: Alle, die unmittelbar beraten oder vermitteln, benötigen sie ebenfalls.

❌ „Ich arbeite nur nebenberuflich – da gilt das nicht.“
→ Falsch: Auch bei Nebentätigkeit ist eine Erlaubnis und Sachkunde erforderlich.

❌ „Ich vermittle ja nur ein Produkt – das reicht.“
→ Falsch: Auch bei wenigen Produkten ist eine umfassende Beratungspflicht gegeben.

4. Erlaubnispflicht: Wann eine gewerbliche Erlaubnis erforderlich ist

Wer benötigt eine Erlaubnis nach § 34i GewO?

Die Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung (GewO) ist für alle Personen verpflichtend, die gewerbsmäßig Immobiliardarlehen vermitteln oder Dritte zu solchen Darlehensverträgen beraten. Dies betrifft Selbstständige, Unternehmen mit Vermittlungsschwerpunkt sowie Mitarbeitende in Banken oder Baufi-Vermittlungsfirmen, wenn diese eigenständig beraten oder vermitteln. Auch Maklerinnen und Makler, die zusätzlich Finanzierungsdienstleistungen anbieten, benötigen diese Erlaubnis.

Voraussetzungen für die Erlaubniserteilung

Um die Erlaubnis nach § 34i GewO zu erhalten, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Persönliche Zuverlässigkeit: Es dürfen keine relevanten Vorstrafen oder laufende Insolvenzverfahren vorliegen.
2. Geordnete Vermögensverhältnisse: Der Antragsteller darf nicht in Vermögensverfall geraten sein.
3. Berufshaftpflichtversicherung: Nachweis einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung mit bestimmten Mindestdeckungssummen.
4. Sachkundenachweis: Nachweis der erforderlichen Sachkunde durch eine IHK-Sachkundeprüfung oder anerkannte Berufsqualifikation.
5. Hauptniederlassung im Inland: Der Antragsteller muss seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland haben und seine Tätigkeit auch im Inland ausüben.

Beantragung der Erlaubnis

Die Erlaubnis kann bei der zuständigen Industrie- und Handelskammer (IHK) oder dem Gewerbeamt beantragt werden. Die genauen Zuständigkeiten variieren je nach Bundesland. Die Kosten für die Erlaubniserteilung sind ebenfalls regional unterschiedlich; in Berlin betragen sie beispielsweise 500 EUR.

Registrierung im Vermittlerregister

Nach Erteilung der Erlaubnis besteht die Pflicht zur Eintragung in das Vermittlerregister gemäß § 11a GewO. Dies gilt auch für unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkende oder dafür verantwortliche Personen.

Unterschiede zu anderen Erlaubnissen

Es ist wichtig, die Erlaubnis nach § 34i GewO von anderen gewerblichen Erlaubnissen zu unterscheiden:

• § 34c GewO: Regelt die Tätigkeit von Immobilienmaklern, Darlehensvermittlern und Bauträgern.
• § 34f GewO: Betrifft Finanzanlagenvermittler.

Wer zusätzlich Finanzierungen vermitteln möchte, benötigt zwingend die Erlaubnis nach § 34i GewO – selbst wenn bereits eine § 34c-Erlaubnis vorhanden ist.

Wer braucht was? – Sachkunde und Erlaubnis nach Aufgabenfeld

Die folgende Tabelle gibt eine klare Übersicht, welche Tätigkeiten im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung eine Sachkundeprüfung und/oder eine Erlaubnis nach § 34i GewO erfordern:

🔶 Empfohlen, aber nicht verpflichtend – abhängig vom tatsächlichen Tätigkeitsumfang und unternehmerischer Risikoabwägung.

Interpretation

• Erlaubnispflichtig sind alle Tätigkeiten, die auf eine gewerbliche Vermittlung oder Beratung hinauslaufen.
• Sachkunde ist erforderlich, wenn die Person aktiv berät oder vermittelt – unabhängig vom Arbeitsverhältnis (angestellt oder selbstständig).
• Reine Assistenzfunktionen oder Backoffice-Tätigkeiten erfordern weder Erlaubnis noch Sachkundenachweis, sofern kein Kontakt zur Kundschaft im Beratungszusammenhang besteht.

👉 Wichtig: Auch Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die „nur gelegentlich“ beraten oder vermitteln, fallen unter die Vorschriften. Der Gesetzgeber stellt auf die Art der Tätigkeit ab – nicht auf den zeitlichen Umfang.